▍产品定义及核心区别
1、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）
本质：以商业地产抵押贷款债权为基础资产的债券工具，不转移物业所有权，仅以租金和运营收入作为还款来源。
核心特点：结构简单、融资成本低、风险集中于底层物业现金流稳定性。
2、ABS（资产支持证券）
本质：以企业应收账款、租赁债权等稳定现金流资产为基础资产的证券化产品，分为信贷ABS和企业ABS。
核心特点：基础资产类型多样（如供应链、消费贷款等），优先级证券信用评级高，流动性较强。
3、ABN（资产支持票据）
本质：非公开定向发行的资产证券化产品，底层资产与ABS类似，但期限更短、发行流程更灵活。
核心特点：以应收账款、融资租赁为主，短期化趋势显著。
4、公募REITs（不动产投资信托基金）
本质：通过公募基金持有不动产产权，投资者享有租金收益和资产增值收益的标准化产品。
核心特点：要求底层资产权属清晰、运营成熟稳定，可享受税收优惠，流动性高。
5、类REITs
本质：私募性质的“类股权”融资工具，通过双SPV结构持有物业股权，但本质仍为债务融资。
核心特点：结构复杂、融资规模大，可实现资产出表，但税务成本较高。
▍发行要求对比
1、CMBS
特殊条款：允许存在部分瑕疵（如划拨土地、手续缺失），但需披露风险并设置缓释措施。
发行要求：
1）平台无隐且不在名单内；
2）资产选择最好为一二线城市的一些优质资产，其他城市的优质资产需一事一议；
3）出租率最好在90%以上，年租金持续稳定在5000万元以上；
4）按照收益法估值，CMBS发行规模建议在估值的60%-65%。
5）商业物业权属清晰、竣工验收合规、租金收入稳定分散。
2、ABS/ABN
合规性：需满足资产分散度要求（如消费类ABS需穿透后来源分散）。
发行要求：
1）平台无隐且不在名单内；
2）ABS需平台满足335指标要求，ABN需满足协会对平台现金流相关要求
3）需具有可预测的稳定现金流，如应收账款、租赁债权等，近期有较多的新能源资产也可尝试用于申报融资。
3、公募REITs
政策导向：优先支持国家重大战略区域的基础设施项目（如仓储物流、数据中心等）。
发行要求：
1）平台无隐且不在名单内；
2）项目运营时间≥3年，资产净值≥10亿元（租赁住房≥8亿），未来3年现金流分派率≥4%；
3）符合交易所335指标要求；
4）以AA+以及AAA平台为操作目标，需有较好的资质方可申报发行。
4、类REITs
结构要求：需通过“双SPV”实现破产隔离，涉及私募基金和信托计划。
税务规划：需合理设计“股+债”结构以规避资本弱化风险。
发行要求：
1）平台无隐且不在名单内；
2）以AA+以及AAA平台为操作目标；
3）符合交易所335指标要求；
4）以商业地产、应收账款等资产进行为主。
▍适用资产类型
1、CMBS：商场、写字楼、酒店等商业地产，尤其适合一二线城市核心地段物业。
2、ABS：此处主要说明企业ABS，可通过供应链应收账款、消费贷款、融资租赁债权（包括不限于储能、供水、交通、电力、教育、医疗、太阳能发电、风力发电、燃煤发电、市场化租赁住房、养老设施、4A\5A景区、消费类基础设施如商业街区、商业综合体、专业市场、消费类基础设施、产业园区以及配套的酒店、商办、底商等）。
3、ABN：与ABS类似，但更偏向非公开定向融资，如中小房企的应收账款。
4、公募REITs：基础设施（收费公路、仓储物流）、保障性租赁住房、新能源项目（如储能、光伏）。
5、类REITs：商业物业、产业园区等需优化资产负债表的资产。
总体来看可用于上述产品融资的底层资产有一定的趋同效应。
▍结语
总体来看，CMBS、ABS、ABN、REITs及类REITs各具特色，发行要求也各不相同，每个产品往往都会有一定的政策松动窗口期可用于平台申报，虽然目前来看CMBS有一定的放松，但总体要求对于大多数城投平台来说仍是有心无力，因此，企业还需根据融资需求（低成本、出表、长期资金）和资产属性（债权/股权、流动性）选择合适工具。
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