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金岩石权威解读

发布时间: 2019-04-04作者: 来源: 南京别墅圈访问次数:798
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金岩石权威解读:当前金融形势与未来三年的财富机会


各地两会相继结束。2019年经济开局良好,政策提效打开更大空间。初步预计,2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势,中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力,基础设施投资增长情况略有好转,中西部投资增速继续领先。


4月3日,华信基业集团综合业务部总经理翟旭东赴南师大商学院EPD商道论坛,聆听著名经济学家金岩石带来《当前金融形势与未来三年的财富机会》,学习如何把脉新经济形势下的财富资本,投资未来。


金岩石:南师大商学院EPD中心特聘教授

中国政法大学资本金融研究院基础理论部主任

2018年获聘联合国区块链组织首席经济学家

2016年荣获上海《第一财经》年度人物奖

2010年荣获中国证券市场20周年”最具影响力人物奖“

金岩石认为,改革开放30多年来,中国经济高速发展得益于城市化红利、人口红利、制度红利等三大红利,但随着经济社会的发展,这三大红利正在逐步褪去。

金岩石指出,未来中国将迎新的三大红利,即证券化红利、互联网红利、全球化红利。他将其概括为:“沾金”、“上网”、“出海”。


金岩石表示,近年来,民营企业在A股市场的市值大幅增加,证券市场成为民营企业重要的融资市场。放眼全球,从城市化到证券化是各国经济发展趋势。互联网的发展,则为企业的发展开拓了新市场。而阿里巴巴等在国外上市的企业,让人们看到了全球化的红利。

金岩石认为,低利率国家的资金必然流向高利率国家,低创新国家的资金必然流向高创新国家的资金。国外的低成本资金正在快速发展的中国寻找机会,中国将成为跨国资本流动的主流市场之一。而这三大红利汇聚起来,将会驱动市场创新,创业率将提高,最终实现总理所提出的“大众创业、万众创新”的目标。

金岩石说道,房子本身不具有升值价值,相反随着时间的推移,它一直在贬值,而升值是来自于房产交易过程,交易的是预期、交易的是空间,他认为“当人口集中积聚趋势即将完成的时候,楼市投资的黄金时刻结束。”

而三年之后这一积聚趋势即将完成,实际上楼市的黄金时刻已经结束,现在市场情况是一二线楼市逐渐趋于稳定,三四线城市去库存压力也在日益减小,而房子的投资性也会变得越来越小,建议卖掉手上所有的投资性房产。


许多人误以为房产价格离不开“房”和“地”,其实不然!农村有的是土地和民宅,却几乎没有房地产业。房价涨跌是交易行为,是住宅商品化的价格现象,所以房价涨跌是房产金融化的概念。而在广义金融学的概念中,金融是跨时间、跨空间的货币化交易,所以必须理解时间和空间的价值理论,才能把握住房价涨跌的大趋势。

从时间看,全球房价上涨的大趋势历经50年,据任泽平团队的研究,1970-2017年23个经济体的房价累计上涨的中位数为20.6倍,年均增长6.5%。其中金融中心城市房价上涨幅度远高于市场平均值,比如:伦敦50年房价涨幅高达106倍,远高于英国整体平均上涨的61倍。日本地价在楼市泡沫破灭前的36年上涨82倍,六个核心城市的地价涨幅高达210倍!


这项研究的数据证明了金岩石提出的“中心价值论”,不同于房地产业的老生常谈——第一是区位,第二是区位,第三还是区位。在这里,要把“区位”换成“中心”,也就锁定了中国楼市下一轮上涨的有限空间。

从空间看,在房价上涨的要素中最容易和土地价格混淆的概念是空间溢价率,房产的价值在于需求,资产的价值在于交易,城市的价值则在于空间中的财富机会。

人们离开农村流入城市并不都是换一个地方“活着”,而是要换一种“活法”——中心城市,尤其是在投资和创业较为集中的区域,富人有钱,进城寻找创业者;穷人有梦,进城寻找投资人。

金钱和梦想在有限空间中交汇,就会不断演绎财富的传奇,从而在信息的流动中产生财富效应。在这里,房产成为资产,交易创造财富,城市化因此升级为财富货币化,其中最典型的概念是房产金融化。


从房产的居住需求看,中国城市化在2016年基本结束,尽管统计局公布的城市化率在2016年还不到57%,但这个城市化率的统计依据是常住人口,不完全包括2.93亿的“人户分离人口”。如果把近3亿“人户分离人口”列入城市流动人口常量,2016年中国真实的城市化率已经超过了70%!

在城市化基本结束的阶段,人口净流入的城市必然递减,中心城市也不例外。比如:2017年北京、上海的常住人口首次双双下降,深圳、广州的常住人口增量继续领跑全国。在这个阶段,新增城市人口主要来源于流动人口的转化,城市人口增长的拐点就即出现了。

此时还要提醒人们的是:当年计划生育的政策后果与城市家庭生育率的下降,中国总人口的增长也将逼近拐点,预计在2022年达到中国人口巅峰15亿左右。中国总人口和城市人口增长两个人口“拐点”接踵而至,2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易价值,从而不再产生财富效应。

在房产金融化的市场中,居住类房产的真实需求增长速度递减乃至消失,二手房交易将上升为市场主流,楼市“非理性繁荣”随时可能转化为“断崖式下跌”。

在这个阶段,越来越多的城镇将面临人口外流,投资性房产的交易量递减,价格松动乃至暴跌,外流人口的“再城市化”涌入中心城市特别是投资率高/创业率高的区域,那时人们就会记住我一再重复的话:“天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在”!


2019年的经济增长速度还将继续下滑,但不必过度悲观。宏观经济的减速换挡与产业结构的优化升级是同步进行的,更深一层的经济趋势是全球性资源转换。

中国改革开放40年的经济成就来源于三大红利:人口红利、城市化红利和制度红利。人口红利成就了制造业,城市化红利成就了房地产业,制度红利则渗透在方方面面,其中最具可持续性的制度绩效来源于开放社会的经济红利,金岩石称之为全球化红利。

全球化市场是一个超越主权国家的大宏观经济体(Grand Macro-Economy),跳出地球人的视野从卫星的视角鸟瞰地球,人们会看到亮灯的范围很小,却集聚了90%以上的财富;黑灯的陆地很大,却集聚着不到10%的财富。

这两个空间都在地球上,一个被称为全球,一个被称为世界。世界很大,全球很小,国际事件不过是一些转瞬即逝的浪花。1978~2017年,全球GDP总量增长了10倍以上,全球财富总量增长更快,中国的改革开放让中国及时搭乘了全球化市场的“财富快车”。

据不完全统计,这40年全球积累的财富总量高达全球财富存量的40%~50%!在此之前,人类社会几千年创造的财富绝大部分毁于人类的自相残杀,财富剩余或财富存量的大部分现存于各国的博物馆,此外就是取之不尽、用之不竭的智慧和思想。

全球化市场是一个自发形成的制度安排,是一套约定俗成的游戏规则,参与者无论是个人、企业还是国家,都是在遵循游戏规则的前提下,通过自愿参与而分享一种制度红利——全球化红利。久而久之,市场参与者也就自发形成了一个共同体。

在“国际”的思维中,人们经常会纠结于本土和国外的利益冲突,而在全球化市场中,财富的创造和增长很难区分本土和国外。尤其是在新经济的生态圈里,本土即全球的一部分,全球是本土的国际化。中国新经济的代表是英文缩写BAT:百度、阿里巴巴和腾讯,这3家公司都不依赖于政府投资,百度公司的创始投资人是美国硅谷的德丰杰基金,阿里巴巴的大股东是日本软银的孙正义和美国雅虎的杨致远,腾讯公司的大股东是南非报业集团。


全球化的红利来源于全球化资源的开发利用,数据+思想+信用是新经济的基础资源。这不是偶然的,新经济的基础资源是全球化资源,是在传统工农业为主导的生态圈之外开发利用的一个新的资源体系。

金岩石多次讲过,农业文明的基础资源是土地和劳动,所以17世纪的经济学家说“土地是财富之母,劳动是财富之父”;工业文明的基础资源是蕴藏在土地之下的石油和煤炭等矿产,所以美国前国务卿基辛格说:“谁控制了石油,谁就控制了所有国家。”

然而在大数据时代,从互联网到云计算,新实体经济的基础资源越来越远离工农业,越来越远离传统实体经济的生态圈,逐渐形成了一个新的基础资源体系——数据、思想、信用。相比之下,新经济的基础资源具有天然的全球化属性,所以可称之为全球化资源。


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